Dans le cadre d’une séparation, d’un divorce ou d’une succession, il arrive souvent qu’un bien immobilier en commun se retrouve au cœur des échanges. Que l’on soit un des époux ou un des héritiers, il est possible d’acquérir le bien pour devenir l’unique propriétaire grâce au rachat de soulte. L’acquéreur va compenser la différence de valeur du bien qu’il reçoit et pour cela, il peut faire appel à un financement bancaire.
Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?
Détenir un bien en indivision est une situation inconfortable, si bien que pour en sortir, la solution du rachat de soulte est généralement proposée. Avant de se lancer dans cette opération, il convient de comprendre le rachat de soulte et ses mécanismes. Le terme « soulte » désigne la valeur du patrimoine détenu par les cohéritiers ou les ex-époux, une somme d’argent qui servira de point de départ au partage. La soulte correspond à une compensation que l’acquéreur va verser à ses copropriétaires pour combler l’excédent de valeur du bien immobilier dont il va s’approprier.
Le rachat de soulte est l’opération financière permettant de racheter les parts de ses cohéritiers ou de son ex-conjoint en cas de divorce ou de succession afin de conserver le bien pour soi. Pour ce faire, l’acheteur contractera généralement un crédit bancaire. L’obtention du financement dépendra de son niveau de solvabilité et de son taux d’endettement. Mais le rachat peut également se faire au comptant si la personne dispose des ressources nécessaires.
Comment est définie la valeur de la soulte ?
Un rachat de soulte peut se réaliser à l’amiable. Dans ce cas, les époux en instance de divorce ou les cohéritiers ont la possibilité de se mettre d’accord sur la valeur de la soulte. Cependant, dans la pratique, les parties concernées éprouvent souvent des difficultés à s’entendre sur cette valeur. C’est pourquoi il est conseillé de faire appel à un expert immobilier comme un agent immobilier ou un notaire. Le professionnel évaluera la valeur du bien au jour du rachat de soulte en fonction des prix du marché.
La soulte n’est pas le seul élément à considérer dans cette opération. Sachez que le rachat de soulte entraîne des frais supplémentaires incluant les frais de notaire. Son rôle est de s’occuper de l’inventaire et de l’estimation du bien. Les frais de notaire se situent en moyenne entre 2 et 8% de la valeur du bien immobilier. S’il s’agit d’un bien immobilier ancien, il faut compter des frais correspondants à 7 ou 8% de la valeur de la compensation versée. Les charges sont toutefois moins lourdes lorsque le bien date de moins de cinq ans. Ils représenteront 2 à 3% de la valeur compensatoire versée.
Financer son rachat de soulte avec un prêt immobilier
Si l’acquéreur en a les moyens, le rachat de soulte au comptant est la solution la plus simple. Le versement est réalisé en une seule fois grâce à son épargne. Toutefois, une telle opération nécessite souvent un financement bancaire. Le crédit immobilier classique permet d’obtenir suffisamment de trésoreries pour financer le projet. À la différence de l’achat au comptant, le rachat de soulte à crédit entraîne davantage de dépenses qu’il faudra couvrir par le crédit lui-même. Pour déterminer le montant à emprunter, il faut considérer le montant de la soulte et les pénalités de remboursement anticipé d’un prêt immobilier initial, le capital restant dû sur ce premier prêt. Parallèlement, on comptera aussi les frais bancaires et les frais de garantie.
Pour connaître son éligibilité au rachat de soulte, il sera nécessaire d’évaluer ses capacités d’emprunt par rapport à son taux d’endettement actuel et ses charges fixes. Le simulateur en ligne permet d’effectuer une rapide vérification de ses possibilités.
